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股票配资必须做好风控

杭州通 2019-06-28 08:23:33


无论开发商还是客户,最近一致的感觉是,房子越来越难卖了。近期开盘的很多项目,都不敢宣布结果,只用“热销”之类的模糊字眼,告诉观众,我比你们想象中的好。

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与上半年千人、万人摇号迥然不同的是,开盘去化的情况,也越来越不理想。能够去化八成、七成甚至六成,很多项目就欢呼雀跃了。开盘只卖五成、四成甚至三成都不到的项目,真的越来越多了。哪怕很多均价1万多、2万多的刚需项目,开盘售罄也越来越难,更别说3万以上的改善项目了。

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12月18日,融创金成·臻蓝府首开,推出的108套房源全部售罄。朋友圈被融创和媒体的朋友刷屏,“首开告罄红动杭城”八个大字,仿似冬天里的一把火。

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融创金成·臻蓝府首开现场实景图


108套房源,198组登记,虽然中签率超50%,但是卖到一套不剩,连一楼都被抢光,部分没买到的客户只能等待即将加推的新房源。由此可见,登记的客户,都是理性而精准的,登记几乎就意味着购买。在这样的市场下,它是怎么做到的?

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最明显的是价格。3.1万的均价,主力总价在300-400万之间,这是整个杭州最难买房的一群人,也是需求极大的一个痛点市场。不甘心到远郊做刚需,又很难挤进市中心高端改善五六百万起价的门槛,臻蓝府很好地抓住了这个市场。

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融创金成·臻蓝府首开现场实景图


其次是定价逻辑。为了促进低楼层房源的去化,臻蓝府本次在定价上,一楼和二楼之间拉开了巨大的价差,很多单元一二楼差价30万以上,买一楼等于省进了一辆奔驰C,或者可以多买一个车位。对于自住客户来说,非常划算。

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据了解,这套定价逻辑,会沿用到即将加推的房源中,一批超高性价比的一楼房源,将再次出现。

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但售罄背后更深层的原因是,放眼整个杭州主城区,这几乎都是一个没有竞品的项目。


融创金成·臻蓝府首开现场实景图

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首先,板块无竞品。

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臻蓝府所在的城北板块,目前在售的项目,实在太少了。武林广场以北、上塘高架以东、秋石高架以西的整个主城北板块,在售的项目都极为稀少。

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这与拱墅区近两年供地的情况有关。更靠西的申花和更靠北的运河新城,成为拱墅区推地的重要板块,上塘高架以东、乃至运河以东,几乎都是点状供地,这几年,也就文澜府、金麟府等少量的几块。除了项目本身不大、还有少量房源的拱宸府,如今这里几乎处于断供状态。

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融创金成·臻蓝府示范区实景图


即将上市的,也只剩下杭州大家、九龙仓三塘地块等少量项目,供应也非常有限。

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而这两个项目的楼面价,分别是:杭州大家为36556元/㎡加自持5%,九龙仓地块为36453.48元/㎡加自持25%。两个项目的地价都已经远远高出臻蓝府的售价,也就没有任何竞争关系了。

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这样的局面,决定了臻蓝府在板块内,没有其他竞品。

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融创金成·臻蓝府鸟瞰效果图


其次,产品无竞品。

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臻蓝府在产品规划上,也具备极大的竞争力。首开和即将加推的,都是洋房,这是一个在主城区极具杀伤力的产品。

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城市中心,以宜和园等为代表的最后一批容积率可以做高低配项目,都已上市,很多都已宣告结束或进入尾声。后来出让的土地,几乎都是高层,能做洋房的项目,少之又少。

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在整个杭州主城区,洋房都是稀缺产品,城北更是如此。即将上市的杭州大家、九龙仓三塘地块,产品都是高层。拱宸府为10层小高层,产品接近臻蓝府,但套数实在太少。而中城汇MIDTOWN,洋房要上市,起码明年了。

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融创金成·臻蓝府示范区实景图


这也就是说,目前整个区域主力在售的项目中,拥有洋房这个拳头产品的,别无其他。而融创自己,上一个没有竞品的洋房,是玖樟台。在万众抢购城东板块高层房源的时候,玖樟台845套房源,仅9个月就清盘了。不仅营销获得巨大成功,也缔造了产品的口碑和美誉度。

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这次的臻蓝府,几乎就是玖樟台传奇的再现:在一个接近空白的市场,用了比高层更好的产品,这自然也是深受市场追捧的原因。

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最主要的是,臻蓝府极具性价比的价格,也几乎没有竞品。

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臻蓝府的洋房均价,是3.11万/㎡,户型建面约107-129㎡,主力总价在300-400万之间。把产品、单价、面积和总价叠加在一起,热销也就不难理解了。

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三成首付,100万左右即可在主城区买洋房,这样的机会,实在太少太少了。

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融创金成·臻蓝府建面约129方装修体验馆实景图


要知道,臻蓝府的南边,上塘到三塘区块,即将上市的杭州大家和九龙仓项目,不仅地价比臻蓝府高很多,而且无论怎么算,只要做精装,两块地的保本售价都在5万/㎡以上。就算限价之下,开发商愿意亏本出货,预计最终的售价也会是在和申花接近的4.9万/㎡左右。

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还有需要现房销售的中冶三塘地块,楼面价29809元/㎡,但是自持比例高达36%,就算不赚钱,售价也不会低。

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这意味着,杭州大家一套118方的最小户型,总价也要600万左右了。而且还是高层。

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融创金成·臻蓝府效果图


哪怕从申花、上塘、三塘到城东新城,在售价几乎都被整齐划一限定在4.5-5万/㎡、起步面积110方的整个城市主城区的北部,3.1万/㎡均价的洋房也没有了。连更远的丁桥的高层售价,都突破3万/㎡了。

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这也就意味着,臻蓝府的洋房,成为板块当之无愧的性价比王者。

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而这个王者,是价值超越目前价格的王者。这个板块的成长空间,值得期待。


融创金成·臻蓝府建面约129方装修体验馆实景图

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臻蓝府毗邻拱墅区智慧网谷小镇,这是一个规划面积约1.8平方公里、相当于6个阿里巴巴西溪产业园的科技产业小镇,全面建成后,体量约达250万方,预计2024年产值600亿元以上。

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目前,智慧网谷小镇利用大范围创新型产业用地,大力发展数字经济“一号工程”,已吸引新浪、顺丰、360、联想、58同城、华为云等一批高新智能、互联网领域的大牌企业已进驻,总投资达150亿元,已成为拱墅升级转型示范区。

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而在杭州,已经建成的滨江高新区、正在建设的未来科技城,不仅助推板块飞速发展,更直接提升板块的整体价值。智慧网谷,将与滨江高新技术产业开发区、城西未来科技城并立,成为杭州“IT”、“智慧”、“创新”为主导的发展格局的重要组成部分。

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板块价值提升,人居品质必然也会提升。未来的宜居价值,自然也会更高。


融创金成·臻蓝府建面约129方装修体验馆实景图

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何况,臻蓝府边上有4座公园:有桃源中央公园、杭钢遗址公园(规划中)、半山公园和独城生态公园。1公里范围内,还有2个地铁站。其中,直线距离约500米就是正在紧锣密鼓建设中的4号线二期桃源站;直线距离约1000米就是桃源街站。

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桃源站还规划有地铁上盖综合体,搭配已经签约的中豪桃源国际,今后,吃喝玩乐就在家门口;不远处,一脚油门就是中大银泰城和新天地。

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特别值得一提的是,臻蓝府一路之隔即为9班幼儿园,一河之隔即为48班小学,预计2020年完工加上已经投入使用的15个班的桃源幼儿园、30个班的福山外国语学校、正在建设中的桃源中学,未来臻蓝府周边教育资源丰富。

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对于自住的客户来说,优质的学校就是最好的福音。

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没有竞品,融创和自己竞争。

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入杭六年、迈上第一梯队之后,融创在产品和“归心”社区的营造上,有了更成熟的体系,也有了更系统的标准。特别是“壹号院、府、宜和”等产品系的梳理完成后,每一个新项目的推出,几乎都是一次进步。

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作为钱塘江北岸第四座“府系”作品,臻蓝府不仅秉承了望江府、候潮府、涌清府的品质与经验,在优美的立面形制、开阔的阳台设计、集约空间的规划上,都更加成熟。把候潮府建面约138方的四房、建面约118方的三房,凝练为建面约129方的四房和建面约107方的三房,给业主更高的空间利用率的同时,还能控制总价,竞争力也更强。

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融创金成·臻蓝府建面约129㎡户型图


而始自候潮府的“归心”社区体系,未来在臻蓝府的架空层等地方,也将完备植入。邻里,生活,场景,温度,珠玉在前的候潮府已经呈现,后来居上的臻蓝府也会迭代升级。

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和自己竞争,比以往做得更好,这是融创对于产品的态度,也是臻蓝府正在努力实现的目标。

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融创金成·臻蓝府景观效果图


12月18日,首开88分钟即诞生108位幸运业主,售罄一天之后的12月20日,新加推的4幢洋房,预售证已经公示,这是融创速度,也是融创在以奔跑者的姿态,创造奇迹。

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197套房源,同样的户型,相似的价格,有幸收藏臻蓝府的机会,这一次,依然只属于少数人。



楼盘档案
  • 项目名称:融创金成·臻蓝府


  • 项目地址:杭州市拱墅区桃源街与观桃路交叉口


  • 销售动态:12月18日首开108套房源售罄,新加推4幢洋房,共197套房源,预售证公示中,洋房主力户型建筑面积约107-149㎡,均价31100元/㎡。


  • 项目亮点:融创杭州城市府系洋房作品,周边桃源中央公园、独城生态公园、杭钢遗址公园(规划中)与半山公园环伺,距在建中的地铁4号线二期桃源站直线距离约500米,周边享有乐堤港、中大银泰城、中豪桃源国际(规划中)等繁华配套。


  • 咨询热线:0571-88011166



作者:七爷

来源:杭州市民卡房产频道

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免责声明:本项目推广名为“融创金成·臻蓝府”,地名办核准名/备案名为“臻蓝府”、“臻华府”;开发公司为:“杭州融翰置业有限公司”、“杭州融鑫翰置业有限公司”;本资料为要约邀请,不作为要约或承诺;买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准;?相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化;本资料所发布的内容为2018年12月22日前的信息,有效期1个月,出卖人将不定期对宣传材料进行修改,敬请留意最新资料。

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